Requisitos de seguro para condominios en Florida

La ley de Florida es muy precisa sobre el seguro de los condominios. Casi toda la confusión que escuchamos viene de mezclar tres cosas: lo que la ley exige, lo que la ley permite y lo que exigen su banco o los documentos de su edificio.

Esta es la versión corta.

La asociación debe asegurar el edificio. Toda asociación de condominio en Florida debe tener un seguro de propiedad adecuado. El monto suele basarse en lo que costaría reconstruir, fijado por una tasación independiente al menos una vez cada tres años.

Usted asegura lo que está dentro de su unidad. La ley enumera lo que le toca: sus pertenencias, pisos, acabados de paredes y techos, instalaciones eléctricas, electrodomésticos, calentador de agua, gabinetes, topes y cortinas. Todo eso se cubre con una póliza de dueño de condominio, llamada HO-6.

El seguro de inundación y el D&O no son obligatorios por ley estatal. La ley permite que la asociación los compre. Su banco, las reglas federales de inundación o la declaración pueden exigirlos igual.

El deducible normalmente lo comparten todos los dueños. Después de una pérdida cubierta, el deducible de la asociación es un gasto común.

Un ejemplo sencillo. Los números son solo una ilustración, no una cotización:

• Edificio asegurado por 50.000.000 de dólares
• Deducible de huracán del 5%
• La asociación paga los primeros 2.500.000 dólares de daño por huracán antes de que la póliza pague

Si las reservas no alcanzan, los dueños pueden recibir una cuota especial (special assessment). En un edificio de 100 unidades que reparte los gastos por igual, son 25.000 dólares por unidad. El mínimo de loss assessment que Florida exige en una HO-6 es de apenas 2.000 dólares.

Antes de la próxima renovación, pregunte:

1. ¿Cuándo se tasó el edificio por última vez y el valor asegurado está al día?
2. ¿Cuánto es el deducible de huracán en dólares y cómo lo pagaríamos?
3. ¿La asociación tiene seguro de inundación y para qué edificios?
4. ¿Tenemos D&O, responsabilidad general y cobertura de crimen o fidelidad?
5. ¿Mi HO-6 cubre lo que la póliza maestra deja afuera y mi límite de loss assessment es suficiente?

Si quiere los detalles (las reglas exactas, los cambios de 2025, la cuenta del deducible y listas para la junta y para los dueños), siga leyendo.

Qué exige la ley de Florida que asegure la asociación de condominio

Las reglas están en el artículo 718.111(11) de los Estatutos de Florida. Se aplican a toda asociación de condominio, diga lo que diga la declaración. Esta tabla separa lo obligatorio de lo opcional.

Cobertura	¿La exige la ley de Florida?	De dónde viene
Seguro de propiedad del edificio	Sí. Cobertura "adecuada", basada en el costo de reposición	718.111(11)(a)
Tasación de seguro	Sí. Independiente, o una actualización, al menos cada 3 años	718.111(11)(a)2
Seguro o fianza de fidelidad para quienes manejan el dinero	Sí. Por el máximo de dinero en custodia en un momento dado	718.111(11)(h)
Seguro de inundación	No. La asociación "puede" comprarlo	718.111(11)(e); el banco, las reglas federales o la declaración pueden exigirlo
Directores y oficiales (D&O)	No. Permitido, y es gasto común	718.111(11)(e); 718.115(1)(a)
Responsabilidad general	No. El capítulo 718 no lo exige	Bancos, contratos y buena práctica
Compensación al trabajador	Depende	Obligatoria para empleadores privados con 4 o más empleados
HO-6 del dueño	El capítulo 718 no la exige	La declaración o el banco del dueño pueden exigirla

Dos cosas saltan a la vista. La ley exige el seguro de propiedad y la protección del dinero de la asociación; casi todo lo demás lo decide la junta. Y "no obligatorio" no quiere decir "innecesario": un edificio sin responsabilidad general ni D&O está expuesto todos los días.

Cómo armamos estos programas para las juntas lo explicamos en nuestra página de seguro para asociaciones de condominio en Florida.

Qué debe cubrir la póliza maestra

El seguro de propiedad de la asociación, la llamada póliza maestra, debe cubrir la propiedad del condominio tal como se instaló originalmente, o su reemplazo por otra de igual tipo y calidad, de acuerdo con los planos originales. También debe cubrir las modificaciones o adiciones que son responsabilidad de la asociación.

En la práctica, eso es:

• La estructura, el techo, las paredes exteriores y las ventanas que son áreas comunes
• Los pasillos, el lobby, los ascensores, el garaje y el área de la piscina
• Los sistemas del edificio, como la electricidad y la plomería que forman parte de la construcción original
• Los bienes de la asociación, como la casa club o la oficina de administración

La asociación decide el monto, la aseguradora y los deducibles. Según el 718.111(11)(c), la junta fija los deducibles en una reunión de junta, de acuerdo con los estándares de la industria para edificios parecidos de la zona, con base en los fondos disponibles o en la autoridad para cobrar cuotas que ya exista.

La ley de Florida también dice qué tiene que ofrecer la aseguradora a una asociación. Según el artículo 627.701, en pólizas residenciales comerciales como la de una asociación de condominio:

• La aseguradora debe ofrecer a elegir entre un deducible de huracán que se aplica una vez por año calendario y uno que se aplica por cada huracán.
• Puede ofrecer un deducible de huracán de hasta el 10% del valor asegurado cuando también ofrece una opción del 3%, entre otras condiciones.

Qué debe asegurar el dueño de la unidad

Florida marca la línea en el artículo 718.111(11)(f)3. La póliza maestra debe excluir estos elementos cuando están dentro de la unidad y sirven solo a esa unidad:

• Bienes personales
• Revestimientos de pisos, paredes y techos
• Instalaciones eléctricas
• Electrodomésticos
• Calentadores y filtros de agua
• Gabinetes y topes empotrados
• Cortinas, persianas y sus accesorios

Esos le tocan al dueño. Su póliza de condominio (HO-6) los cubre, junto con su responsabilidad civil, los gastos de vivienda temporal después de una pérdida cubierta y el loss assessment.

"Walls-in" y "bare walls": qué significan en Florida

Va a ver estas etiquetas en anuncios de seguros y en documentos viejos. Son términos de la industria, no de la ley:

• Bare walls (paredes desnudas): la póliza maestra llega hasta la estructura sin acabados, y el dueño asegura todo lo de adentro.
• Walls-in (o "all-in"): la póliza maestra también cubre acabados e instalaciones dentro de la unidad.

El estatuto de Florida resolvió casi todo esto: lo que está en la lista de arriba es del dueño. Aun así, la declaración puede cambiar algunas responsabilidades, así que léala junto con el estatuto y entréguele ambos a su agente.

¿Quién responde por las tuberías dentro de las paredes?

Las tuberías no están en la lista de elementos del dueño. Por eso, las que forman parte del edificio tal como se instaló originalmente quedan, en general, dentro de la cobertura de propiedad de la póliza maestra.

Hay otras dos preguntas que deciden quién paga en realidad:

• El mantenimiento. La declaración dice quién debe mantener y reparar las tuberías que sirven a una sola unidad. Puede ser el dueño, aunque el seguro esté a cargo de la asociación.
• La causa. Si la negligencia de un dueño o el incumplimiento de las reglas causó la fuga, el costo del daño puede recaer en ese dueño, según el 718.111(11)(j).

Quién paga el deducible después de un huracán

Según el 718.111(11)(j), los deducibles del seguro de propiedad, y los daños por encima de los límites de la póliza, son un gasto común del condominio. Todos los dueños los comparten según la declaración.

La excepción: cuando el daño lo causó la conducta intencional, la negligencia o el incumplimiento de las reglas de un dueño, o de su familia, inquilinos, invitados o visitantes, se le puede cobrar a ese dueño. La asociación también puede votar para no aplicar estas reglas, así que revise su declaración.

La cuenta que todo dueño debería hacer

Volvamos al ejemplo del principio:

	Monto
Valor del edificio	50.000.000 de dólares
Deducible de huracán (5%)	2.500.000 dólares
Unidades	100
Parte por unidad si se reparte por igual	25.000 dólares
Mínimo de loss assessment en una HO-6 en Florida	2.000 dólares
Diferencia que paga el dueño	23.000 dólares

En la vida real, los edificios reparten los gastos comunes según los porcentajes de la declaración, así que las unidades más grandes pueden pagar más. La idea es la misma: el número que genera las cuotas especiales es el deducible, no la prima.

Dos formas de prepararse:

• La junta: conocer el deducible en dólares y decidir de antemano si saldría de las reservas, de una línea de crédito o de una cuota especial.
• Los dueños: revisar el límite de loss assessment de su HO-6. Florida exige al menos 2.000 dólares según el artículo 627.714, y suele haber límites más altos. Pregunte a su agente si su póliza paga las cuotas que vienen del deducible de la asociación.

Nuestra calculadora de deducible de huracán (en inglés) hace la misma cuenta para una casa.

¿Las asociaciones de condominio en Florida deben tener seguro de inundación?

No por la ley estatal. El artículo 718.111(11)(e) dice que la asociación puede comprar seguro de inundación para las áreas comunes, los bienes de la asociación y las unidades. Quizás leyó en otro lugar que la ley estatal lo exige. No es así.

Aun así, otros pueden exigirlo:

• Los bancos. Las reglas federales exigen seguro de inundación para edificios en zonas de alto riesgo que garantizan préstamos de bancos regulados.
• La declaración. Algunos documentos lo exigen.
• El sentido común. Las pólizas de propiedad estándar excluyen la inundación, incluida la marejada ciclónica. Un edificio frente al agua sin póliza de inundación está apostando las reservas.

El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) tiene una póliza hecha para edificios de condominio, y el seguro privado de inundación es otra opción. Los dueños igual necesitan su propia cobertura de inundación para sus pertenencias, porque la póliza de inundación de la asociación asegura el edificio.

Sobre Citizens, la aseguradora creada por el estado:

• Su requisito de inundación, que llega a todas las pólizas el 1 de enero de 2027, se aplica a pólizas residenciales personales. La ley de Florida y la página de Citizens eximen las pólizas de dueño de condominio, y la regla no menciona las pólizas de asociaciones.
• Para el edificio, Citizens ya no ofrece pólizas nuevas multirriesgo a asociaciones de condominio. Sigue ofreciendo cobertura solo de viento, y renueva pólizas multirriesgo solo en edificios que ya aseguraba así el 30 de junio de 2014, según el artículo 627.351(6).
• Los alquileres cortos importan. Un edificio de condominio no califica para la cobertura de viento de Citizens si el 50% o más de sus unidades se alquila más de ocho veces al año por menos de 30 días cada vez.

Nuestra guía de seguro de inundación en Florida explica las fechas y las opciones.

D&O, responsabilidad general y crimen

Obligatorio: un seguro o una fianza de fidelidad para todos los que controlan o desembolsan dinero de la asociación, según el 718.111(11)(h). Debe cubrir el máximo de dinero que la asociación o su administradora tenga en custodia en un momento dado. Debe incluir, como mínimo, a quienes firman cheques, al presidente, al secretario y al tesorero. La asociación lo paga.

Opcional, pero lo tienen casi todas las juntas:

• Responsabilidad general, por lesiones y daños en áreas comunes como el lobby, la piscina y el garaje.
• D&O, por reclamos sobre decisiones de la junta: cuotas, reparaciones, elecciones, pedidos de registros y aplicación de reglas. La ley de Florida limita la responsabilidad personal de los directores y de los oficiales no remunerados en muchos casos, pero una demanda igual hay que defenderla.
• Paraguas o exceso de responsabilidad, para límites más altos.

Cómo funcionan estas pólizas, y qué preguntar, está en nuestra página de seguro D&O y de crimen para juntas.

¿Una asociación de condominio puede autoasegurarse?

Solo de dos formas específicas:

• Un fondo de autoseguro que cumpla la ley de fondos comerciales de autoseguro, artículos 624.460 a 624.488, según el 718.111(11)(a)1.
• Un grupo de al menos tres comunidades puede asegurarse según la pérdida máxima probable de una tormenta de viento de 250 años, según el 718.111(11)(a)3, con las condiciones que fija la ley, entre ellas la aprobación de la Oficina de Regulación de Seguros del estado.

Ninguna de las dos significa "sin seguro". Si alguna sirve para su edificio es una pregunta para el abogado de la asociación y para su agente.

Qué cambió en 2025 y 2026

"¿Cuál es la nueva ley de condominios?" es una de las preguntas que más escuchamos. Esto es lo que cambió de verdad.

2025: la ley HB 913 (capítulo 2025-175), vigente desde el 1 de julio de 2025.

• Seguro: volvió a escribir la regla en una frase: toda asociación de condominio debe tener un seguro de propiedad adecuado. El plazo de la tasación siguió igual, con el costo de reposición fijado al menos una vez cada 3 años. El análisis de la Cámara de Representantes la describe como una aclaración. No cambiaron los deducibles, la lista de elementos del dueño ni la regla de fidelidad.
• Reservas y SIRS: pasó al 31 de diciembre de 2025 el plazo del primer estudio de reservas de integridad estructural (SIRS). Permite a los dueños financiar las reservas con una cuota especial, una línea de crédito o un préstamo, por mayoría del total de los votos. Permite juntar reservas para varios elementos del SIRS y pausar los aportes a reservas hasta por dos presupuestos después de una inspección de hito (milestone), en presupuestos aprobados hasta el 31 de diciembre de 2028.
• Reuniones y registros: las reuniones de la junta y de los dueños pueden hacerse por videoconferencia, y esas reuniones deben grabarse.

Plazos del SIRS. Según el artículo 718.112(2)(g), los edificios de condominio de tres pisos habitables o más necesitan un SIRS al menos cada 10 años. Las asociaciones existentes tenían hasta el 31 de diciembre de 2025, y la ley fija el 31 de diciembre de 2026 como fecha límite final. Estos estudios no cambian lo que la ley obliga a asegurar, pero las aseguradoras suelen pedirlos en la renovación.

2026. Los principales proyectos sobre asociaciones de la sesión de 2026, entre ellos la HB 657, no se aprobaron en marzo de 2026. A la fecha de este artículo, las reglas de seguro de arriba son la ley vigente.

Los plazos de inspecciones y reservas, en un solo lugar, están en nuestro resumen de inspecciones de hito y SIRS.

Los condominios y las HOA siguen reglas distintas

Todo lo anterior trata de condominios, bajo el capítulo 718. Las asociaciones de propietarios (HOA), bajo el capítulo 720, no tienen una exigencia de seguro de propiedad como esta; la deciden sus documentos. Si vive en una comunidad de casas o townhomes, nuestra guía ¿qué cubre el seguro de una HOA en Florida? es la lectura indicada.

Cómo obtener una copia de la póliza de su asociación

Las pólizas de seguro vigentes de la asociación son registros oficiales según el artículo 718.111(12)(a)8. Envíe una solicitud por escrito a la junta o a quien ella designe; los registros deben estar disponibles dentro de 10 días hábiles.

Cuando la tenga, revise:

• El valor asegurado y la fecha de la última tasación
• El deducible de huracán (named storm) y si se aplica por edificio
• La cobertura de inundación y qué edificios cubre
• Los límites de responsabilidad general, D&O y crimen o fidelidad

Lista de renovación para la junta del condominio

Empiece 90 a 120 días antes de la renovación. Las aseguradoras responden mejor a solicitudes completas y al día.

• La última tasación de seguro y la fecha de la próxima
• La edad del techo, las mejoras contra viento y las reparaciones recientes
• Los últimos informes de inspección de hito y del SIRS, y el plan de reparaciones
• Cinco años de historial de reclamos (loss runs) de cada póliza
• Las amenidades: piscina, gimnasio, garaje, muelles y espacios alquilados
• El contrato de administración y el certificado de seguro del administrador
• Cómo se maneja el dinero: quién firma, quién aprueba transferencias y el máximo que se tiene a la vez
• Cualquier carta de reclamo o demanda, para la solicitud de D&O
• El plan del deducible: cómo pagaría la asociación su deducible de huracán

Lista para el dueño de la unidad

• Pida a la asociación el deducible de la póliza maestra y cuánto le tocaría a usted.
• Lea las secciones de seguro y mantenimiento de su declaración.
• Confirme que su HO-6 cubre todo lo de la lista del dueño en el 718.111(11)(f)3, más las mejoras que usted hizo.
• Suba el límite de loss assessment si una cuota especial le haría daño.
• Compre seguro de inundación para sus pertenencias, aunque el edificio tenga su propia póliza.
• Si alquila su unidad, dígaselo a su agente: puede necesitar otra póliza.

Nuestra opinión

Lea la declaración, después la póliza maestra, después su propia póliza, y pida a alguien que las revise con usted. Casi todas las sorpresas después de una tormenta estaban escritas años antes.

Si está en una junta, envíenos las páginas de declaraciones de sus pólizas actuales y le mostraremos, en palabras sencillas, qué cubre su programa, qué no y qué preguntaríamos en la renovación. Si es dueño de una unidad, traiga el deducible de su asociación y su HO-6, y revisamos que encajen. Trabajamos con muchas aseguradoras y atendemos en español, inglés y hebreo.

Hable con nuestro equipo de condominios o pida una cotización.

Este artículo explica cómo funciona en general el seguro de las asociaciones de condominio en Florida. No es asesoría legal y no modifica ninguna póliza. Lo que está cubierto lo deciden su declaración y el texto real de la póliza. Para preguntas sobre sus documentos, consulte a un abogado de asociaciones comunitarias en Florida; para preguntas de cobertura, hable con un agente con licencia.